Grondexploitatie

1. Afwikkeling met begrotingssaldo

1. Bedrijventerrein - De Loeten
In de eerste helft van het jaar is een nieuwe taxatie opgesteld voor de nog te verkopen gronden in het gebied. Deze taxatie waardeert de gronden tegen een hogere waarde. Daarnaast is de verkoop van één perceel nu geraamd in 2022, waar deze eerst verdeeld over 2023 en 2024 was begroot. De winstneming in 2022 neemt hierdoor toe van € 2.757.000 naar € 4.081.000. Hiervan is € 448.000 fasering uit toekomstige jaren. De totale winstneming stijgt met € 876.000.

2. Stadshart
Door vertraging bij een netbeheerder vindt bij Townhouse de omlegging van kabels en leidingen niet meer in 2022 plaats. Het budget van € 148.000 aan uitvoeringskosten wordt doorgeschoven naar 2023.
Door de huidige marktomstandigheden wordt de uitbreiding van winkels aan beide zijden van de Rembrandtweg, ook bekend als project “Rembrandtstraat”, niet meer uitgevoerd. In 2022 is hierom een allonge getekend op de bestaande overeenkomst en wordt nu gewerkt aan de onderdelen uit het plan die wél kunnen worden uitgevoerd. Hiervoor is geen grondverkoop benodigd. Om deze reden is het project Rembrandstraat uit de grondexploitatie Stadshart gehaald. Dit resulteert in een afboeking van de historische kosten van € 106.000, deze wordt gedekt uit de beschikbare verliesvoorziening, en het uit de prognose halen van de kosten en opbrengsten voor dit onderdeel.
Na verwerken van bovenstaande ontwikkelingen kan de verliesvoorziening worden verlaagd van € 243.000 tot € 74.000.

3. Zetterij
De winstneming is € 95.000 hoger dan begroot doordat de gemeente maar de helft van aanleg van de waterleiding hoefde te betalen.

4. Kronenburg
De realisatie van studentenwoningen en extended stay-units op Kronenburg is voorlopig stopgezet na een beroepsprocedure bij de Raad van State, waarna deze bestemmingen in mei 2022 zijn vernietigd. Voor deze beroepsprocedure zijn in 2022 kosten gemaakt die niet worden gedekt door de met de eigenaren gesloten anterieure overeenkomsten. Deze kosten voor externe juridische bijstand en bijbehorende ambtelijke kosten bedragen € 135.000.

Momenteel wordt gewerkt aan een oplossing om Kronenburg wel tot ontwikkeling te brengen. Ook dit brengt kosten met zich mee, naar schatting € 15.000 tot eind 2022. Over deze kosten zijn geen afspraken gemaakt in de anterieure overeenkomst tussen marktpartijen en de gemeente, waardoor deze buiten de grondexploitatie vallen en als verlies worden genomen. De geraamde budgetten voor buitenruimte vervallen in 2022. Bij de actualisering grondexploitaties bij de jaarrekening 2022 worden de toekomstige budgetten herzien.

5. Klaasje Zevenster
De werkzaamheden in de buitenruimte worden dit jaar afgerond. Een deel van het budget blijft over. Door de lange looptijd zijn de ramingen van de voorzieningen naar beste inschattingen destijds gemaakt. Hierdoor ontstaat een voordeel van € 132.000.

6. Ruimte en leefomgeving - kleine initiatieven
Een zevental kleine initiatieven is toegevoegd aan de Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG) en loopt vanaf nu mee met de grotere projecten en zijn budgettair opgenomen in de begroting (€ 241.000 uitgaven en inkomsten).

Door onderzoeken vanuit de gemeente zijn voor Startbaan 5 in voorgaande jaren plankosten gemaakt die niet meer verhaalbaal zijn bij de ontwikkelaar. Deze oninbare vordering wordt in 2022 als verlies genomen.

7. Middenwaard
De voorbereiding van de tender die voor deelgebied 1 en 2 uitgezet wordt duurt langer dan verwacht. Hierdoor worden de budgetten voor milieuonderzoek, bouw- en woonrijp maken en een gedeelte plankosten doorgeschoven naar 2023. In totaal gaat het om € 448.000.
In 2022 is de verkoop van de twee resterende kavels in deelgebied 3 en 4 opgepakt. Eind van dit jaar vindt de selectie plaats via de notaris, hierna kunnen de inschrijvers een plan uitwerken en de vergunning aanvragen. De grondtransactie wordt op zijn vroegst in begin 2023 afgerond. De prognose is daarom dat er € 1.310.000 minder opbrengsten binnenkomen dan verwacht in 2022.
Als gevolg van de vertraging is in 2022 de winstneming € 505.000 lager dan verwacht. Het resultaat schuift door naar 2023.

8. Knooppunt Ouderkerkerlaan
Voor de meerkosten 2021 van het project Ouderkerkerlaan is van de gemeente Amsterdam een bijdrage ontvangen van € 227.000. Deze inkomst is niet in de jaarrekening 2021 opgenomen. De meerkosten zijn in 2021 gedekt uit de reserve wegen. Deze bijdrage wordt daarom in 2022 toegevoegd aan de reserve wegen.

9. Grondruil Krijgsman-Elegast
Het college heeft besloten om een ruilovereenkomst aan te gaan met Rijkswaterstaat voor twee gemeentelijke percelen aan de Elegast en twee percelen van de Staat bij Krijgsman te Amstelveen (€ 0,5 miljoen neutraal). Deze ruil is het gevolg van in het verleden gemaakte bestuurlijke afspraken om onteigening voor de wegverbreding van de A9 en de te realiseren watercompensatie te voorkomen. Het verschil in getaxeerde waarden van de percelen wordt door Rijkswaterstaat gecompenseerd.

10. Westwijk Zuidoost
Tegen het bestemmingsplan waren procedures aangespannen tot aan de Raad van State toe. Vervolgens is tegen de omgevingsvergunning bezwaar ingediend. In het bestemmingsplan is in de definitie van een zorgwoning opgenomen dat enkel mensen met een indicatie een woning kunnen verkrijgen. Dat is bij koopwoningen een ongelukkig concept. Vandaar dat de gemeente opnieuw de planologische procedure en nu gelijk met het bestemmingsplan doorloopt om het gewenste bouwplan te kunnen realiseren. Hierdoor gaat het project langer duren dan verwacht; tot en met 2025 in plaats van 2023.

Daarnaast zijn er extra kosten voor de nieuwe procedure en aanpassingen overeenkomsten. Dit leidt vervolgens tot een latere uitgifte en het doorschuiven van de winstneming op dit project. Daardoor is de verwachte winstneming in 2022 € 115.000 in plaats van € 397.000 (fasering € 282.000).
Door de nieuwe procedure zijn er totaal over de jaren € 120.000 extra plankosten. Per saldo leidt dit tot een lager eindsaldo van € 81.000. Dit wordt verwerkt bij de jaarlijkse actualisering van de grondexploitatie bij de jaarrekening 2022.

11 & 12 Toekomstige locatieontwikkelingen
In de Perspectiefnota 2023 zijn meerjarig inkomsten opgenomen voor een aantal toekomstige locatieontwikkelingen. Voor de Oostelijke Poeloever zijn de inkomsten gerealiseerd. Voor de overige projecten worden geen inkomsten verwacht in 2022, deze schuiven door naar 2023.

13 & 14 Voorbereidingskosten Alleman Kwartier & Carmenlaan
Op grond van het besluit begroting en verantwoording (BBV) mogen voorbereidingskosten maximaal vijf jaar op de balans blijven staan.

Alleman Kwartier
De grondexploitatie Alleman Kwartier wordt, bij gebleken haalbaarheid van het plan, naar verwachting in 2023 aangeboden aan de gemeenteraad. Dit betekent dat de gemaakte voorbereidingskosten tot en met 2017 dit boekjaar moeten worden genomen als verlies (€ 315.000). De lange voorbereidingsperiode heeft hoofdzakelijk te maken met het opnieuw oppakken van het project na 2018. In feite is de intensieve inzet in 2016 en 2017 niet omgezet in concrete planvorming. Pas na 2018 is het project weer op volle kracht opgepakt. Vervolgens is er wel vertraging opgetreden door een mediationtraject.

Carmenlaan
De grondexploitatie Carmenlaan wordt, bij gebleken haalbaarheid van het plan, naar verwachting in 2023 aangeboden aan de gemeenteraad. Dit betekent dat de gemaakte voorbereidingskosten van 2017 dit jaar moeten worden genomen als verlies (€ 54.000).    

2. Begrotingsrechtmatigheid

5.1 Fysieke bedrijfsinfrastructuur
15. Bedrijventerrein Amstelveen Zuid
Bij BTAZ spelen vertragingsfactoren en marktontwikkelingen. Zo dienen externe specialisten ingeschakeld te worden in het kader van de ingestelde beroepen tegen het bestemmingsplan en exploitatieplan (procedure en zitting bij de Raad van State).

De onderhandelingen van de beoogde verwerving in 2022 lopen nog en worden naar verwachting in 2022 afgerond. De subsidie van Vervoerregio Amsterdam (VRA) schuift door naar 2023, omdat de subsidie pas wordt ontvangen nadat het werk is uitgevoerd en deze werkzaamheden staan gepland in 2023.

Het resultaat van de grondexploitatie BTAZ als geheel blijft onveranderd als gevolg van verwachte marktomstandigheden en overige wijzigingen in de gehele looptijd van BTAZ.

16. Bioscoop Stadsplein
De koopovereenkomst met de initiatiefnemer voor de bouw van de bioscoop vormt de basis voor een bijdrage in de plankosten van € 150.000. Dit bedrag was nog niet in de begroting opgenomen omdat de koopovereenkomst pas in april 2022 getekend is. Vanwege een intensief totstandkomingstraject voor de overeenkomsten rond de bioscoop en de realisatie hellingbaan in hetzelfde complex zijn de plankosten hoger.

5.2 Ruimte en leefomgeving - facilitaire projecten
Het effect van de bijstellingen van de prognoses van de facilitaire projecten uit het MPG hebben een meerjarig effect op diverse taakvelden en programma’s. De bijstellingen hebben effect op de uitgaven en inkomsten en worden om diverse redenen verschoven naar eerdere of latere jaren. De toelichting per project volgt hieronder.

17. Bedrijventerrein Amstelveen Zuid
Bij BTAZ spelen vertragingsfactoren en marktontwikkelingen. Zo dienen externe specialisten ingeschakeld te worden in het kader van de ingestelde beroepen tegen het bestemmingsplan en exploitatieplan (procedure en zitting bij de Raad van State).

Omdat er nog geen onherroepelijk bestemmingsplan en exploitatieplan is, is het realistischer om de exploitatiebijdrage die in 2022 geraamd staat door te schuiven naar 2023.
De subsidie van Vervoerregio Amsterdam (VRA) schuift door naar 2023, omdat de subsidie pas wordt ontvangen nadat het werk is uitgevoerd en deze werkzaamheden staan gepland in 2023.

Het resultaat van de grondexploitatie BTAZ als geheel blijft onveranderd als gevolg van verwachte marktomstandigheden en overige wijzigingen in de gehele looptijd van BTAZ.

18. De Loeten
De exploitatiebijdragen zijn € 655.000 hoger geworden als gevolg van een hercalculatie van de exploitatieplan berekening waarop de bijdragen zijn gebaseerd. Ook brengt de gemeente naast deze bijdragen de plankosten in rekening aan exploitanten. Die bijdrage is nu ook geraamd in het project.
Door meer inzicht in de planningen is een deel van het budget voor woonrijp maken van 2022 naar 2023 en 2024 doorgeschoven, samen met de bijbehorende engineeringskosten.

19. Haagbeuklaan
Doordat in 2022 de vergunning nog getoetst moet worden en het bestemmingsplan is geschreven schuiven de aanlegkosten voor watercompensatie van € 32.000 door naar 2023. Daarnaast is er € 55.000 minder plankosten gemaakt. Het budget en een deel van de te ontvangen exploitatiebijdrage schuift door naar 2023.

20. Uilenstede 471-473
De te ontvangen exploitatiebijdrage is doorgeschoven naar 2023 doordat er een beroepsprocedure loopt tegen de vergunning.

21. Legmeer
De uitgaven voor Legmeer zijn € 716.000 lager dan geraamd voor 2022. Een marktconsultatie wees uit dat marktpartijen het project niet haalbaar achtten op basis van het concept programmatisch kader en de clusterpaspoorten. Onder de huidige voorwaarden gaat men niet tot ontwikkeling over. Daarnaast is gebleken dat het eigen gemeentelijke financiële risico fors is gestegen. Dit gaf aanleiding tot een heroriëntatie op de programmatische uitgangspunten. Ambtelijk zijn adviezen opgesteld om de transformatie toch van de grond te krijgen.

Door de heroriëntatie verschuiven het stedenbouwkundig plan, exploitatieplan en het bestemmingsplan en bijbehorende procedures naar 2023. Verwacht wordt dat de tweede helft van 2022 een start kan worden gemaakt met het opstellen van een grondexploitatie.

Door de lagere uitgaven wordt de bijdrage uit het subsidie voor de Woningbouwimpuls in 2022 eveneens € 60.000 lager.

22. Amsterdamseweg 497a
Om te bewerkstelligen dat de horecavoorziening Bell’s Club verdwijnt zijn gesprekken gevoerd met de eigenaar en is besloten het project nog dit jaar te starten voor rekening van de initiatiefnemer.

5.3 Grondexploitatie (niet bedrijventerreinen)
Het effect van de bijstellingen van de prognoses van de projecten ruimtelijke ontwikkelingen uit het MPG hebben een meerjarig effect op diverse taakvelden en programma’s. De bijstellingen hebben effect op de uitgaven en inkomsten en worden om diverse redenen verschoven naar eerdere of latere jaren. De toelichting per project volgt hieronder.

23. Carmenlaan
Begin 2022 is gestart met de drie-partijen taxatieprocedure om de haalbaarheid van het integrale project Carmenlaan-Energiek te bepalen. Deze complexe taxatie duurde veel langer dan voorzien, wat het project vertraagt ten opzichte van de planning. Hierdoor is er sprake van een onderschrijding van € 114.000 van de plankosten.

24. Lindenlaan 315-323
Het project bevindt zich in een heroriëntatiefase. Deze heroriëntatie zorgt voor vertraging, waardoor een aantal kostenposten naar achter worden geschoven, zoals een deel van het bouwrijp maken en een deel van de plankosten. Ook verschuiven de beoogde opbrengsten uit grondverkoop naar 2023 en verder.

25. Allemankwartier
Er heeft een mediation traject plaatsgevonden tussen de gemeente en een stichting die de belangen van de omwonenden vertegenwoordigt. Als gevolg van het mediation traject treedt er vertraging op van de bestemmingsplanprocedure. Een deel van de geraamde plankosten in 2022 schuift door naar 2023.

26. Landtong
In 2022 worden € 219.000 minder kosten gemaakt. Er is zichtbaar gestart met de sloop van de eerste drie schoolgebouwen op de plek waar het nieuwe schoolgebouw moet komen. Asbestonderzoek had al plaatsgevonden en dit asbest was ook verwijderd. Direct bij de sloop van het eerste schoolgebouw is echter asbest aangetroffen in de fundering, alwaar onderzoek niet eerder mogelijk was. De aanwezigheid van asbest werd ook niet verwacht. Dit zorgt nu voor meerkosten van € 148.000.

Het milieuonderzoek vindt in 2023 plaats omdat dan gebouwen gesloopt zijn en daarom wordt € 41.000 doorgeschoven naar 2023. Het bouwrijp maken voor de eerste fase is grotendeels gereed in 2022, een bedrag van € 155.000 wordt doorgeschoven naar 2023 voor resterende werkzaamheden.

De voorbereiding voor de tender voor de gronduitgifte in 2024 is nog niet gestart, hierdoor schuift € 170.000 van de plankosten door naar 2023.

De totale kosten zijn toegenomen met € 190.000 vanwege asbestsanering en onvoorziene werkzaamheden aan de bouwweg. Dit wordt verwerkt bij de jaarlijkse actualisering van de grondexploitatie bij de jaarrekening 2022.

27. Appellaan-Notenlaan
De initiatiefnemer bij dit project is begin dit jaar afgehaakt, omdat het voor hem niet financieel haalbaar bleek te zijn. Het is de bedoeling weer een nieuwe initiatiefnemer te zoeken voor de beoogde ontwikkeling van de woningen. Daardoor schuift het grootste deel van het budget door naar 2023.

28. Verplaatsing Werf / Afvalbrengstation
Voor het onderzoek en ter voorbereiding van de verplaatsing van de gemeente werf is een voorbereidingskrediet benodigd van € 300.000 (2022 € 50.000, 2023 € 25.000, 2024 € 75.000 en 2025 € 150.000). Dit bedrag wordt gedekt uit Legmeer, vanuit een Woningbouwinpuls bijdrage, die specifiek bedoeld is om de ABS en de gemeentewerf te verplaatsen. Het plan van aanpak, inclusief een programma van eisen, voor de verplaatsing van het afvalbrengstation en de gemeentewerf met afvaloverslagstation zal ter besluitvorming worden voorgelegd aan de raad.

Beslispunt:

4. Instemmen met het meerjarig wijzigen van de begroting ten gunste van de algemene reserve voor de in hoofdstuk 2.3 “Grondexploitaties” genoemde voor –en nadelen van per saldo € 564.000 voordelig.